Como abrir uma imobiliária? Passo a passo do CRECI-PJ para corretores

Por Euder Carreiro (CRECI-MG 54.599) · Publicado em 19 de outubro de 2026 · Atualizado em 19 de outubro de 2026 · 10 min de leitura

Para abrir uma imobiliária, o corretor precisa ter o CRECI pessoa física ativo, constituir uma empresa com CNPJ e contrato social, tirar o alvará na prefeitura e inscrever a empresa no CRECI como pessoa jurídica, com pelo menos um sócio, gerente ou diretor que seja corretor inscrito (Lei 6.530/1978, art. 6º). Sem esse registro, a empresa não deveria anunciar nem intermediar negócios.

Resumo rápido

• A imobiliária só nasce de verdade quando o CNPJ e o CRECI-PJ estão em dia; o CNPJ sozinho não autoriza a intermediar imóveis.
• A Lei 6.530/1978, art. 6º, exige que a pessoa jurídica tenha como sócio, gerente ou diretor um corretor individualmente inscrito.
• O CRECI pede, entre outros documentos, contrato social, comprovante de CNPJ ativo, alvará de funcionamento e dados do responsável técnico.
• O erro mais caro não é jurídico: é abrir sem reserva de caixa para os primeiros meses, que costumam vir sem comissão.
• Quem sai do modelo autônomo precisa trocar o improviso por processo: funil, contratos, financeiro e indicadores desde o primeiro mês.

O que é uma imobiliária registrada no CRECI-PJ?

É uma empresa que, além do CNPJ, está inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) do seu estado e tem um corretor inscrito como responsável. O número do CRECI-PJ é o que aparece nas placas, nos anúncios e nos contratos, e é ele que o cliente e a fiscalização conferem.

Na prática, são dois registros que andam juntos. O primeiro é o da empresa na Receita e na prefeitura. O segundo é o do conselho, que reconhece a empresa como apta a atuar no mercado imobiliário. Quem tem só o primeiro tem uma empresa comum; quem tem os dois tem uma imobiliária.

Há uma consequência que muita gente esquece: o responsável técnico responde perante o conselho pelas condutas da empresa. Se o seu corretor associado divulga um anúncio enganoso, quem vai explicar a situação ao CRECI é você. Por isso o contrato com cada profissional da equipe importa tanto quanto o contrato social, tema que detalhamos em corretor autônomo ou associado.

Quais são os passos para abrir uma imobiliária?

A ordem que evita retrabalho é: confirmar seu CRECI, definir o tipo de empresa, abrir o CNPJ, tirar o alvará e só então pedir a inscrição no conselho.

1. Regularize o CRECI pessoa física. Anuidade em dia e inscrição ativa. Se há pendência, o conselho trava o pedido da empresa inteira.
2. Escolha o tipo de empresa e o nome. Veja a próxima seção. Pesquise o nome no CRECI e na junta comercial antes de gastar com identidade visual.
3. Monte o contrato social com um contador. O objeto social precisa prever intermediação de compra, venda, permuta e locação de imóveis e, se for o caso, administração. Objeto genérico demais costuma gerar exigência do conselho.
4. Abra o CNPJ e escolha o regime tributário. O enquadramento muda quanto sobra de cada comissão. Peça ao contador uma simulação com a sua previsão de faturamento, não com a de um caso médio.
5. Obtenha o alvará de funcionamento. A prefeitura define as regras do endereço. Quem pensa em trabalhar de casa deve confirmar se o município aceita esse uso antes de assinar qualquer coisa.
6. Peça a inscrição da pessoa jurídica no CRECI. Segundo o roteiro de inscrição de pessoa jurídica do CRECI-SP, entram o contrato social, o alvará e a identificação do corretor responsável. Cada regional tem seu formulário e sua tabela, então confira a lista atualizada no site do seu conselho.
7. Pague a anuidade proporcional. Para pessoa jurídica, o valor depende da faixa de capital social registrada no contrato; por isso o capital declarado não deve ser um número escolhido sem conta.

Um detalhe de quem já passou por isso: o prazo de cada etapa varia por cidade e por conselho. Conte com semanas, não com dias, e não comece a divulgar o nome da imobiliária antes de a inscrição sair.

Qual tipo de empresa escolher para abrir uma imobiliária?

Para quem começa sozinho, a sociedade limitada unipessoal (SLU) costuma ser a escolha mais simples, porque não exige sócio e separa o patrimônio pessoal do da empresa. Com sócios, a limitada tradicional continua sendo o modelo mais usado.

Em termos de decisão, vale pensar em três perguntas:

• Você terá sócio? Se sim, deixe por escrito quem entra com dinheiro, quem entra com trabalho, como se divide a comissão e o que acontece se um sair. Sociedade de amigo sem contrato detalhado é a origem de muita briga.
• O sócio é corretor? Pelo art. 6º da Lei 6.530/1978, pelo menos um dos sócios, gerentes ou diretores precisa ser corretor inscrito. Um sócio investidor sem CRECI é possível, desde que o responsável esteja no quadro.
• Quanto você vai faturar? A resposta define o regime tributário possível, e essa conta é do contador. A Agilize lembra que o registro no CRECI vale tanto para o proprietário quanto para a empresa, o que reforça a necessidade de planejar os dois cadastros em paralelo.

Evite copiar o modelo do colega. O que serve para uma imobiliária de locação com 300 contratos administrados não serve para um corretor que vende dois imóveis por mês.

Quanto dinheiro é preciso ter no caixa antes de abrir?

O suficiente para pagar todos os custos fixos por vários meses sem nenhuma comissão entrar, porque a venda imobiliária tem ciclo longo e a comissão só chega depois da escritura ou do contrato assinado.

Faça a conta assim, com os seus números:

1. Some o custo fixo mensal: aluguel ou coworking, contador, sistema, internet, anúncios, anuidades, pró-labore e impostos.
2. Multiplique pelo número de meses que uma venda leva para sair no seu mercado, do primeiro atendimento ao recebimento.
3. Some uma margem para imprevistos, como distrato, desconto de comissão e cliente que some.

Um exemplo hipotético, só para ilustrar o raciocínio: se o custo fixo mensal for de R$ 8.000 e você estimar seis meses até o primeiro fluxo regular, a reserva mínima é de R$ 48.000, antes da margem. Se o dinheiro disponível é metade disso, a decisão pode ser começar menor, com sala compartilhada e sem funcionário, em vez de adiar o sonho.

Em locação, o desenho é outro: a taxa de administração gera receita mensal previsível, mas depende de carteira. Quem quer esse modelo precisa de volume antes de a conta fechar.

Quais erros mais derrubam uma imobiliária nos primeiros meses?

Os erros mais comuns são operar sem registro, misturar o dinheiro da empresa com o pessoal, não ter contratos padronizados e não medir nada.

• Anunciar antes do CRECI-PJ. Parece pequeno, mas um anúncio sem o número do registro já é motivo para denúncia de concorrente. Aguarde a inscrição.
• Misturar contas. O dinheiro do cliente (caução, sinal, repasse de aluguel) nunca é receita da empresa. Quem usa a mesma conta para tudo perde o controle em três meses e dificilmente consegue explicar uma diferença ao cliente ou ao contador.
• Contratar corretor sem contrato claro. Quem atende, de quem é o lead, como a comissão é dividida e o que acontece se o profissional sair com a carteira. Sem isso, a primeira disputa de comissão vira processo.
• Captar sem exclusividade e sem avaliação. Imóvel com preço fora do mercado consome anúncio e tempo da equipe. O passo a passo para avaliar imóvel na captação ajuda a evitar esse desgaste.
• Gerir pelo sentimento. Dizer que o mês foi bom sem saber quantos leads viraram visita, quantas visitas viraram proposta e quanto custou cada venda. Os indicadores de imobiliária mostram o que acompanhar semanalmente.

Como montar a operação mínima nos primeiros 90 dias?

Nos três primeiros meses, o objetivo não é crescer: é ter processo para repetir. Uma operação mínima precisa de quatro peças funcionando antes de qualquer contratação.

Mês 1: base legal e cadastro. Inscrição concluída, contas bancárias separadas, contrato-modelo de intermediação com cláusulas de exclusividade e comissão, e a identidade com o número do CRECI-PJ aplicada em placa, site e perfis.

Mês 2: captação e anúncio. Defina o raio de atuação, que pode ser um bairro, e capte imóveis nele. Quem tenta atender a cidade inteira não aparece em lugar nenhum. Cada imóvel entra no cadastro com documentação conferida.

Mês 3: funil e rotina. Todo contato entra num CRM, com origem registrada e próxima ação marcada. Uma ferramenta como a NexReal reúne site, funil e financeiro no mesmo lugar, o que evita planilhas soltas, mas o ganho vem da disciplina: ninguém fica sem retorno em 24 horas e toda segunda-feira alguém olha os números.

Um cenário do dia a dia mostra a diferença. O cliente visita o imóvel no sábado e diz que vai pensar. Na imobiliária sem processo, o corretor lembra do contato na quarta-feira, se lembrar. Na que tem processo, o sistema cobra o retorno no domingo à noite, com a mensagem pronta e o motivo da dúvida anotado.

Como uma imobiliária ganha dinheiro?

Ela ganha por três frentes: comissão de venda, comissão de locação e taxa de administração de aluguéis, e cada uma exige uma estrutura diferente.

• Venda: receita irregular e de valor alto. Pede reserva de caixa e funil bem alimentado.
• Locação (intermediação): valor menor por negócio, giro mais rápido. Depende de bom atendimento ao locador e de garantia locatícia bem escolhida.
• Administração: receita recorrente, mas com custo de equipe para repasses, cobrança e vistorias. Só compensa com volume.

A maioria das imobiliárias saudáveis combina pelo menos duas frentes. Quem depende só de venda sente cada mês fraco; quem tem carteira de administração tem uma base que paga as contas fixas.

Perguntas frequentes

Preciso ser corretor para abrir uma imobiliária?

Para a empresa ser inscrita no CRECI, ela precisa ter como sócio, gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito, conforme o art. 6º da Lei 6.530/1978. O dono pode não ser corretor, mas o responsável precisa ser, e ele responde perante o conselho.

Posso abrir uma imobiliária sem CRECI-PJ?

Você pode abrir o CNPJ, mas a empresa não deve atuar na intermediação de imóveis sem a inscrição no conselho. Anunciar ou fechar negócios sem o registro expõe o responsável a denúncia e a processo disciplinar.

Qual o melhor tipo de empresa para uma imobiliária pequena?

Para quem começa sozinho, a sociedade limitada unipessoal costuma ser a opção mais simples, pois não exige sócio. Com sócios, a limitada tradicional é a mais comum. O regime tributário deve ser decidido com um contador, usando sua previsão real de faturamento.

Quais documentos o CRECI pede para inscrever a pessoa jurídica?

Em geral, contrato social, comprovante de CNPJ ativo, alvará de funcionamento e documentos do corretor responsável. A lista exata e as taxas variam por regional, então consulte o site do CRECI do seu estado antes de protocolar.

Quanto tempo leva para abrir uma imobiliária?

Depende da junta comercial, da prefeitura e do conselho da sua cidade, e cada etapa tem prazo próprio. Como regra de planejamento, conte com algumas semanas e comece pelo alvará e pelo CRECI pessoa física em dia, que são os gargalos mais comuns.

Dá para começar a imobiliária trabalhando de casa?

Depende do município. Muitas prefeituras restringem o uso residencial para atividade empresarial ou exigem condições específicas no alvará. Confirme isso antes de assinar o contrato social, porque o endereço precisa constar nos documentos entregues ao CRECI.

O que o corretor pode fazer agora

1. Confira hoje se o seu CRECI pessoa física está ativo e sem pendência de anuidade.
2. Ligue ou entre no site do seu CRECI regional e baixe a lista de documentos e a tabela de anuidade da pessoa jurídica.
3. Marque uma conversa com um contador e leve sua previsão de faturamento dos próximos 12 meses, com pelo menos dois cenários.
4. Calcule sua reserva de caixa: custo fixo mensal multiplicado pelo tempo médio de uma venda no seu mercado.
5. Redija o contrato-modelo de intermediação e o contrato com os corretores antes de contratar o primeiro.
6. Defina o bairro de atuação e a meta de captação dos três primeiros meses, e registre tudo num CRM desde o primeiro contato.