Como calcular o ITBI na compra de imóvel? Guia 2026 para corretores

Por Euder Carreiro (CRECI-MG 54.599) · Publicado em 22 de outubro de 2026 · Atualizado em 22 de outubro de 2026 · 12 min de leitura

Para calcular o ITBI na compra de imóvel, multiplique a base de cálculo pela alíquota do município: em São Paulo, 3% sobre o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência, segundo a Prefeitura. Desde janeiro de 2026, a Lei Complementar 227 deixou a prefeitura estimar esse valor por critérios técnicos, mas o comprador continua podendo contestar, e o TJSP segue aplicando o preço real do negócio.

Resumo rápido

• O ITBI é um imposto municipal (Constituição, art. 156, II) e, em regra, quem paga é o comprador, mas o contrato pode dividir o custo.
• A base de cálculo é o valor venal do imóvel (CTN, art. 38), que a LC 227/2026 definiu como o preço à vista em condições normais de mercado.
• O STJ decidiu no Tema 1.113 (2022) que o valor declarado pelo comprador presume-se correto e que a prefeitura não pode impor valor de referência sem processo administrativo.
• Em maio de 2026, a 14ª Câmara de Direito Público do TJSP manteve o valor da transação como base, mesmo depois da LC 227.
• Na capital paulista, a alíquota é de 3%, com 0,5% sobre a parte financiada pelo SFH até R$ 120.968 em imóveis de até R$ 725.808.

O que é ITBI?

ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município quando a propriedade de um imóvel passa de uma pessoa para outra por ato oneroso, ou seja, com pagamento. Está previsto no art. 156, II, da Constituição Federal e regulado pelos arts. 35 a 42 do Código Tributário Nacional (CTN).

Na prática do corretor, ele aparece em compra e venda, permuta, dação em pagamento e arrematação em leilão. Não incide em herança nem em doação, que pagam ITCMD ao estado. Cada município tem a própria lei com alíquota, prazo e forma de emissão da guia, por isso a resposta para "quanto vou pagar de ITBI" sempre começa com "em qual cidade fica o imóvel".

Um erro clássico no atendimento é tratar o ITBI como taxa do cartório. Não é: o dinheiro vai para a prefeitura, e o tabelião só exige o comprovante porque responde junto com o contribuinte se lavrar a escritura sem o imposto pago (CTN, art. 134, VI).

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Na regra geral, o comprador paga. A lei paulista (Lei Municipal 11.154/1991) define o adquirente como contribuinte, e o Código Civil, no art. 490, coloca as despesas de escritura e registro por conta do comprador, salvo cláusula em contrário.

Esse "salvo cláusula em contrário" é ferramenta de negociação. Em um atendimento comum de 2026, o comprador tem a entrada, mas não reservou dinheiro para ITBI, escritura e registro. Uma saída legítima é o vendedor assumir o imposto em troca de manter o preço pedido, desde que isso esteja escrito na proposta e no contrato. Sem cláusula clara, a briga aparece na véspera da escritura, quando ninguém quer ceder e a comissão fica em risco.

Vale lembrar que o acordo entre as partes não muda quem a prefeitura cobra. Se o vendedor prometeu pagar e não pagou, o fisco vai atrás do comprador, que depois cobra o vendedor com base no contrato.

Quando o ITBI deve ser pago?

O ITBI é pago antes da escritura pública, porque o tabelião só lavra o ato com a guia quitada. No financiamento bancário, o contrato do banco tem força de escritura e o comprovante é exigido antes da assinatura ou do registro, conforme a instituição e o município.

O STF firmou, no Tema 1.124, que o fato gerador do ITBI só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá pelo registro em cartório (Código Civil, art. 1.245). Mesmo assim, a maioria das prefeituras continua exigindo o pagamento antes da escritura, e cartórios seguem essa exigência. Em São Paulo, a regra municipal é pagar antes do ato quando há escritura pública, ou em até 10 dias quando o negócio é feito por instrumento particular.

A reforma tributária quase mudou esse ponto. O projeto que virou a LC 227/2026 permitia aos municípios cobrar o ITBI já na assinatura do compromisso de compra e venda, com alíquota menor como incentivo. O trecho foi vetado pelo presidente, sob o argumento de insegurança jurídica, como relatou a Capital Aberto em janeiro de 2026. Enquanto o Congresso não analisar o veto, vale a lei de cada cidade.

Como calcular o ITBI na prática?

A conta é base de cálculo vezes alíquota. A dificuldade está em saber qual é a base e se há alíquota reduzida para a parte financiada.

Veja um exemplo hipotético na capital paulista, com as regras divulgadas pela Prefeitura de São Paulo: apartamento vendido por R$ 600.000, com R$ 120.968 ou mais financiados pelo SFH.

• Compra à vista: 3% de R$ 600.000 = R$ 18.000.
• Compra financiada pelo SFH: 0,5% sobre R$ 120.968 (R$ 604,84) + 3% sobre os R$ 479.032 restantes (R$ 14.370,96) = R$ 14.975,80.
• Diferença: R$ 3.024,20 a menos para o comprador que usa o financiamento habitacional.

Agora imagine que o valor venal de referência da prefeitura para esse apartamento seja R$ 680.000. Se o sistema municipal usar o maior valor, o imposto à vista sobe para R$ 20.400, ou seja, R$ 2.400 a mais do que pelo preço real. É exatamente essa diferença que o Tema 1.113 do STJ discute.

Resumo dos dados

Indicador	Resultado	Período
Alíquota geral do ITBI em São Paulo	3%	2026
Alíquota sobre a parte financiada pelo SFH	0,5% até R$ 120.968	2026
Teto do imóvel para a alíquota reduzida	R$ 725.808	2026
Base usada pela prefeitura	maior valor entre transação e valor venal de referência	2026
Tese do STJ no Tema 1.113	valor declarado presume-se correto	fev. 2022

Fonte: Prefeitura de São Paulo — ITBI e STJ — Base de cálculo do ITBI

Os valores de exemplo (R$ 600.000 e R$ 680.000) são ilustrativos. Fora de São Paulo, alíquota e faixas mudam de cidade para cidade, então confira sempre a lei do município antes de passar número ao cliente.

O que a LC 227/2026 mudou no ITBI?

A Lei Complementar 227, publicada em 14 de janeiro de 2026, reescreveu o art. 38 do CTN. A base continua sendo o valor venal, mas agora a lei diz o que é valor venal: o preço pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

O novo § 2º do art. 38 permite que a prefeitura estime esse valor por critérios técnicos, usando pelo menos um destes: preços praticados no mercado; informações de cartórios e de agentes financeiros; localização, tipologia, padrão e área do imóvel; ou outros parâmetros usuais de avaliação. O § 3º obriga o município a divulgar os critérios e garante ao contribuinte o direito de contestar com avaliação contraditória. O § 4º manda cartórios compartilharem os dados das operações com o fisco municipal, como transcreveu o Colégio Notarial do Brasil — Seção SP.

Para o corretor, a leitura útil é esta: as prefeituras ganharam base legal para trabalhar com valores estimados e vão cruzar mais dados de cartório e banco. Preço declarado muito abaixo do mercado ficou mais fácil de detectar.

A LC 227 derrubou o Tema 1.113 do STJ?

Ainda não há resposta definitiva, e as primeiras decisões de 2026 dizem que não. No Tema 1.113 (REsp 1.937.821, julgado em fevereiro de 2022), o STJ fixou três teses: a base do ITBI não se vincula ao IPTU; o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado e só pode ser afastado em processo administrativo (CTN, art. 148); e o município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência fixado de forma unilateral.

Parte dos tributaristas entende que a LC 227 superou esse entendimento. Outra parte, incluindo o escritório Demarest em alerta de janeiro de 2026, aponta que a nova regra contraria o Tema 1.113. Em maio de 2026, a 14ª Câmara de Direito Público do TJSP julgou dois recursos (Apelação 1116185-71.2025.8.26.0053 e Agravo Interno 1061078-81.2021.8.26.0053) e manteve o valor da transação como base, entendendo que a lei não autoriza o uso automático do valor de referência sem procedimento próprio.

Resumo para o atendimento: o comprador que pagou ITBI sobre um valor de referência maior que o preço real pode ter direito à restituição da diferença, mas é questão para advogado tributarista. O papel do corretor é avisar, não prometer resultado.

Quais erros com ITBI travam a venda?

Os problemas mais comuns aparecem nos últimos dias antes da escritura, quando já não há folga no cronograma. Em ordem de frequência no dia a dia:

1. Não incluir o ITBI no orçamento do comprador. Na simulação, o cliente olha só entrada e parcela. Na véspera, descobre que precisa de R$ 15 mil a mais e a venda trava.
2. Declarar valor menor na escritura para "economizar". Além de sonegação, o comprador perde: quando vender, vai pagar mais imposto de renda sobre o ganho de capital, porque o custo de aquisição registrado ficou baixo. E com o § 4º do art. 38 os cartórios passam dados ao fisco.
3. Esquecer a regra do financiamento. A alíquota reduzida do SFH em São Paulo só vale para imóveis até o teto e sobre a parte financiada; o comprador que usa recursos próprios além disso paga 3% sobre o restante.
4. Contrato sem cláusula de quem paga. Quando vendedor e comprador combinaram dividir, mas nada foi escrito, o acordo vira palavra contra palavra.
5. Emitir a guia cedo demais. Algumas prefeituras vinculam a guia a um prazo de validade; se o banco atrasar, o cliente pode ter de emitir outra.

A conferência de documentos que antecede esse passo está detalhada no nosso check-list de documentação para venda de imóvel.

Como contestar o valor do ITBI cobrado pela prefeitura?

O caminho começa no próprio município. O § 3º do art. 38 do CTN garante a contestação por avaliação contraditória, em procedimento definido pela lei local. Normalmente o comprador protocola pedido de revisão com documentos que provem o valor real: contrato, comprovantes de pagamento, laudo de avaliação e anúncios de imóveis semelhantes.

Aqui o corretor ajuda de verdade. Uma análise comparativa bem feita, ou um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), é exatamente o tipo de prova que sustenta o preço declarado. Se você ainda não domina o método, veja como avaliar imóvel para captação e quando fazer o PTAM.

Se a via administrativa não resolver, resta a ação judicial, conduzida por advogado. Para não atrasar a escritura, muitos compradores pagam o valor cobrado e discutem a restituição depois.

Perguntas frequentes

ITBI é a mesma coisa que imposto de escritura?

Não. O ITBI é um tributo municipal pago à prefeitura. A escritura gera emolumentos do tabelionato e o registro gera emolumentos do cartório de imóveis, que são cobranças separadas.

O ITBI pode ser financiado junto com o imóvel?

Depende do banco e da modalidade. Algumas instituições permitem incluir despesas como ITBI e registro no valor financiado, dentro do limite de cota; outras não. Confirme com o correspondente antes de fechar o orçamento do cliente.

Quem compra imóvel na planta paga ITBI duas vezes?

Não deveria. O ITBI incide na transmissão da propriedade, que ocorre com o registro. Na cessão de direitos antes do registro, a cobrança está em discussão no STF, então consulte a regra do município e, se houver dúvida, um advogado.

Primeiro imóvel tem isenção de ITBI?

Não existe isenção nacional para o primeiro imóvel. Alguns municípios criam isenções ou alíquotas menores para habitação popular, financiamento habitacional ou programas como o Minha Casa, Minha Vida. Verifique a lei municipal.

O que acontece se o ITBI não for pago?

O cartório não lavra a escritura nem faz o registro, e o comprador não se torna dono no papel. Se o imóvel continuar no nome do vendedor, dívidas dele podem atingir o bem, um risco que o corretor deve explicar.

Posso declarar um valor menor que o real na escritura?

Não. Declarar valor falso é irregular e pode gerar autuação com multa. Além disso, a diferença costuma voltar como imposto de renda maior na revenda.

O que o corretor pode fazer agora

Transforme o ITBI de surpresa da véspera em item do primeiro atendimento. Um roteiro aplicável já na próxima negociação:

1. Na primeira conversa com o comprador, pergunte a cidade do imóvel desejado e já some ITBI, escritura e registro ao valor de entrada. Explique que esses custos não entram na simulação do banco.
2. Consulte o site da prefeitura e anote a alíquota, a regra de financiamento e se existe valor venal de referência. Guarde isso no cadastro do imóvel para não pesquisar de novo.
3. Compare o preço negociado com o valor de referência. Se o da prefeitura for maior, avise o cliente antes da proposta, porque isso muda o custo final. Nossa leitura sobre como negociar a contraproposta de imóvel ajuda a usar esse dado na mesa.
4. Coloque na proposta e no contrato quem paga o ITBI e as demais despesas, citando o art. 490 do Código Civil quando houver divisão.
5. Monte a pasta de prova do valor: contrato, comprovantes, sua análise comparativa e fotos. Se a prefeitura questionar, o cliente já tem material para contestar.
6. Registre prazos e responsáveis no CRM: emissão da guia, pagamento, escritura e registro. Em um sistema como a NexReal, cada etapa vira tarefa com data e lembrete, e você evita que a guia vença enquanto o banco analisa o crédito.
7. Indique um advogado tributarista quando o cliente quiser discutir valor já pago acima do preço real. Você entrega o laudo e o histórico; o especialista cuida do processo.

O corretor que explica o ITBI com conta pronta no primeiro contato passa segurança, evita a desistência de última hora e protege a própria comissão.