Qual a melhor garantia locatícia? Comparativo das 4 opções para corretores

Por Euder Carreiro (CRECI-MG 54.599) · Publicado em 14 de outubro de 2026 · Atualizado em 14 de outubro de 2026 · 10 min de leitura

A garantia locatícia é a segurança que o locador exige do inquilino para o contrato de aluguel, e o art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) permite apenas quatro: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. É proibido combinar duas no mesmo contrato, sob pena de nulidade, e a lei não mudou em 2026. Quem escolhe mal essa garantia paga a conta na inadimplência.

Resumo rápido

• O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista quatro garantias e veda, sob pena de nulidade, mais de uma no mesmo contrato.
• Não existe nova Lei do Inquilinato em 2026: a última alteração foi a Lei 12.112, de 2009, segundo levantamento de uma corretora de seguros que conferiu o texto no Planalto em setembro de 2026.
• A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel (art. 38) e a garantia vale até a devolução efetiva do imóvel (art. 39).
• O título de capitalização é muito usado no mercado, mas não aparece na lista do art. 37; trate-o com cuidado jurídico.
• Sem garantia, o aluguel deve ser pago até o sexto dia útil do mês (art. 42).

O que é garantia locatícia?

Garantia locatícia é o instrumento que assegura ao locador o recebimento de aluguel, encargos e eventuais danos caso o inquilino deixe de pagar. Ela não é obrigatória por lei: o locador pode exigir uma das modalidades do art. 37, mas pode também alugar sem nenhuma, hipótese em que o art. 42 antecipa o vencimento do aluguel para até o sexto dia útil do mês.

Na prática da imobiliária, a garantia é o filtro de risco do contrato. Ela define quem responde quando o pagamento atrasa, e por isso a escolha precisa ser registrada por escrito, com valores, prazos e o que está coberto (aluguel, condomínio, IPTU, contas, reparos).

Quais são as 4 garantias que a Lei do Inquilinato permite?

O art. 37 prevê caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, e o parágrafo único veda mais de uma delas no mesmo contrato, sob pena de nulidade. O texto está consolidado no Portal da Legislação do Planalto e pode ser conferido artigo por artigo em bases de legislação comentada.

• Caução (art. 38): bens móveis ou imóveis, com registro em cartório (móveis) ou averbação na matrícula (imóveis). Em dinheiro, o limite é de três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança.
• Fiança: um terceiro, o fiador, responde pelas obrigações do inquilino. É a modalidade que mais gera conflito depois da assinatura, como veremos abaixo.
• Seguro de fiança locatícia (art. 41): a seguradora cobre a totalidade das obrigações previstas na apólice. As regras de comercialização seguem a Circular Susep nº 671, de 1º de agosto de 2022.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: o inquilino cede ao locador quotas de um fundo como garantia. Existe na lei, mas é a menos usada no dia a dia da locação residencial.

Resumo dos dados

Indicador	Resultado	Período
Modalidades de garantia previstas no art. 37	4	Lei 8.245/1991
Máximo de garantias por contrato	1	Art. 37, parágrafo único
Limite da caução em dinheiro	3 meses de aluguel	Art. 38
Prazo para apresentar nova garantia	30 dias	Art. 40
Última alteração da lei	Lei 12.112, de 9/12/2009	Conferido em set/2026

Fonte: Modelo Inicial — Lei 8.245/1991, garantias locatícias e i2b Seguros — Existe uma nova Lei do Inquilinato em 2026?

Existe uma nova Lei do Inquilinato em 2026?

Não. A Lei 8.245/1991 não foi alterada em 2026; a última mudança foi a Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, conforme a análise da i2b Seguros, que conferiu o texto no Planalto em 9 de setembro de 2026. Esse é um dos boatos que mais circulam no WhatsApp de proprietários.

O que mudou em 2026 está fora da Lei do Inquilinato e mexe na administração da locação. Segundo a mesma fonte, a Lei 15.270/2025 elevou a faixa de isenção do IRPF para rendas de até R$ 5.000 mensais a partir de janeiro de 2026, a Lei Complementar 214/2025 criou IBS e CBS com redutor de 70% para locação residencial e a Receita Federal começou a implantar o Cadastro Imobiliário Brasileiro. Para o efeito tributário, veja nosso guia sobre IBS e CBS no mercado imobiliário.

Na conversa com o proprietário, a frase útil é: a regra de garantia é a mesma de sempre, o que mudou foi o custo de administrar a carteira.

Fiador, caução, seguro fiança ou capitalização: qual indicar?

Não existe a melhor garantia em abstrato; existe a mais adequada ao perfil do inquilino e à tolerância a risco do proprietário. Use este raciocínio de atendimento:

• Inquilino jovem, sem família na cidade: fiador é inviável. Seguro fiança ou caução em dinheiro resolvem sem constrangimento.
• Proprietário aposentado que depende do aluguel: priorize garantia que pague rápido. Seguro fiança paga a indenização conforme a apólice, sem exigir que o locador processe um terceiro.
• Inquilino com reserva, mas sem renda comprovada: caução de até três meses, depositada em poupança, é simples e barata, mas cobre pouco se a inadimplência durar.
• Contrato com fiador: peça certidão do imóvel do fiador e confira se há outros gravames. O STF admite a penhora do bem de família do fiador de locação (art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990), mas é preciso que exista um imóvel de fato.

Sobre o título de capitalização: segundo o blog da Icatu Seguros, ele dispensa o fiador, permite parcelar em até 18 vezes no cartão e o valor pode ser resgatado em até dois dias úteis, corrigido pela Taxa Referencial, ao final do contrato sem débitos. O seguro fiança, ao contrário, é pago mensalmente e não é devolvido. Repare que essa é a visão de uma seguradora com interesse no produto. Como o art. 37 não lista a capitalização, muitos contratos a tratam como uma forma de caução; confirme a redação da cláusula com o jurídico da imobiliária antes de oferecer.

O que acontece com a garantia quando o contrato é prorrogado?

A garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que a locação vire prazo indeterminado, como diz o art. 39. A exceção que costuma pegar corretores de surpresa está no art. 40: se a fiança foi ajustada por prazo certo e o contrato se prorroga por prazo indeterminado, o fiador pode se exonerar, e o locador pode exigir nova garantia em 30 dias.

Há um segundo ponto que gera disputa. A Súmula 214 do STJ diz que o fiador não responde por obrigações de aditamento ao qual não anuiu. Na prática: se o inquilino pede um aditivo para reajustar o aluguel ou incluir um segundo imóvel, o fiador precisa assinar de novo.

Outros eventos que autorizam pedir novo fiador ou outra garantia no art. 40, segundo a base consultada: morte, interdição, falência, ausência e mudança de residência do fiador.

Quais erros de garantia mais travam a locação?

Os erros se repetem e quase todos nascem na pressa de fechar o contrato. Os mais comuns:

1. Duas garantias no mesmo contrato. Pedir fiador e caução parece prudente, mas o parágrafo único do art. 37 fulmina essa combinação com nulidade. Escolha uma.
2. Caução em dinheiro acima de três meses. O art. 38 impõe o teto; cobrar além disso expõe a imobiliária a ação do inquilino.
3. Seguro fiança sem ler a apólice. A cobertura de aluguel é a base, mas condomínio, IPTU e danos ao imóvel dependem do plano contratado. Faça uma tabela do que cada apólice cobre e anexe ao contrato.
4. Aditivo sem o fiador. Reajuste fora do índice combinado, troca de finalidade ou inclusão de vaga sem assinatura do fiador enfraquece a cobrança.
5. Garantia vencida e esquecida. O seguro fiança é anual e precisa ser renovado; se vence sem aviso, o locador fica sem nada. Um alerta no sistema evita o susto.

Quando o contrato fica sem garantia por exoneração ou por nunca ter sido contratada, o art. 59, §1º, da Lei do Inquilinato trata do despejo liminar por falta de pagamento nessa situação; peça orientação jurídica antes de prometer o resultado a qualquer cliente.

Como o corretor explica isso ao proprietário e ao inquilino?

Explique pelo risco, não pelo artigo. Com o proprietário: pergunte quantos meses de aluguel atrasado ele aguenta sem aperto. Com o inquilino: mostre o custo total da garantia no contrato inteiro, não só a parcela do primeiro mês.

Um exemplo de fala para o WhatsApp: «Para esse imóvel a lei permite uma garantia por contrato. As opções são fiador, caução de até três meses, seguro fiança ou fundo de investimento. Qual delas cabe melhor no seu caso? Eu simulo o custo total dos 30 meses para você comparar.» A conta de 30 meses é a de um contrato padrão e evita comparar um pagamento único com uma mensalidade.

O acompanhamento depois da assinatura importa tanto quanto a escolha. Registre vencimento da apólice, data do aditivo e índices de inadimplência da carteira; nosso guia de indicadores de imobiliária mostra como montar esse painel, e um CRM como a NexReal ajuda a lançar os alertas de renovação.

Perguntas frequentes

Posso exigir fiador e caução ao mesmo tempo? Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei 8.245/1991 veda, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se a imobiliária cobrar as duas, a garantia pode ser contestada.

Qual o valor máximo da caução em dinheiro? O art. 38 limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança. O valor pertence ao inquilino e é devolvido ao fim do contrato, descontados débitos comprovados.

O título de capitalização é garantia prevista em lei? Ele não aparece na lista do art. 37, que tem apenas caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo. É muito usado pelo mercado e costuma ser tratado como caução; valide a cláusula com o jurídico.

A garantia continua valendo se o contrato virar prazo indeterminado? Pelo art. 39, qualquer garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel. Na fiança por prazo certo, porém, o art. 40 permite ao fiador se exonerar e ao locador exigir nova garantia em 30 dias.

Mudou algo na Lei do Inquilinato em 2026? Não. A última alteração foi a Lei 12.112, de 2009. O que mudou em 2026 foi tributação e cadastro, como IRPF, IBS e CBS e o Cadastro Imobiliário Brasileiro.

Seguro fiança cobre também condomínio e danos ao imóvel? Depende da apólice. A Circular Susep 671/2022 regula esses planos, e a cobertura de aluguel é a base; condomínio, tributos e danos costumam ser coberturas adicionais. Leia as condições gerais antes de indicar.

O que o corretor pode fazer agora

Aplique este passo a passo no próximo contrato de locação que você fechar:

1. Releia os arts. 37 a 42 da Lei 8.245/1991 no Planalto e salve o resumo no celular.
2. Monte uma tabela de uma página com as quatro garantias, o custo total em 30 meses e o que cada uma cobre.
3. Antes de assinar, confirme que o contrato prevê uma única garantia e que a cláusula descreve o que ela cobre.
4. Se houver fiador, peça certidão atualizada do imóvel e colha a assinatura dele em todo aditivo.
5. Cadastre no seu sistema o vencimento da apólice ou da caução, com alerta 60 dias antes.
6. Para checar a papelada do imóvel antes de anunciar, use também o check-list de documentação para venda.