Split payment: o que é e como afeta a comissão? Guia para corretores
Por Euder Carreiro (CRECI-MG 54.599) · Publicado em · Atualizado em · 8 min de leitura
O split payment é o mecanismo da reforma tributária que separa o imposto (IBS e CBS) no instante do pagamento, e só o valor líquido chega a quem vendeu. Para o corretor e a imobiliária, a mudança ainda não bate no caixa em 2026: segundo a Receita Federal, a obrigatoriedade entre empresas só deve começar em 2028. Quem se organiza agora evita o susto de ver a comissão chegar menor que a nota.
Resumo rápido
- O split payment separa IBS e CBS no momento da liquidação financeira, antes de o dinheiro chegar ao prestador do serviço.
- Em 2026 o sistema está em especificação e testes, com alíquotas simbólicas de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS), sem cobrança efetiva por esse mecanismo.
- A Receita Federal informou, em agosto de 2026, que a obrigatoriedade nas operações entre empresas começa só em 2028; antes disso o uso é facultativo.
- O efeito prático para imobiliárias é de fluxo de caixa: some o “float tributário”, o intervalo em que o imposto ficava no caixa até o vencimento da guia.
- O debate segue vivo: o Estadão publicou em 12 de outubro de 2026 o alerta de um coautor da reforma de que acabar com o split payment significaria aumentar impostos.
O que é split payment e por que o corretor deveria se importar?
Split payment, ou pagamento dividido, é o recolhimento do tributo no ato do pagamento. Quando o cliente paga uma operação, o sistema financeiro identifica a parcela de IBS e CBS e a envia direto ao Fisco; ao prestador do serviço chega o restante. Hoje o fluxo é outro: a imobiliária recebe o valor cheio, emite a nota e paga o imposto depois, por guia.
A previsão está na Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a reforma. Segundo o artigo do advogado Daniel Augusto Teixeira de Miranda no Correio Braziliense, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS editaram em maio de 2026 o Ato Conjunto RFB/CGIBS 2/2026, e em junho foi divulgada a plataforma pública do mecanismo.
O corretor se importa porque comissão também é receita de serviço. Quem repassa comissão a parceiros, divide honorários entre captador e vendedor ou administra aluguéis para terceiros vai sentir a mudança na hora em que o dinheiro entra, não só na contabilidade.
Quando o split payment começa a valer?
Em 2026 não há cobrança efetiva por split payment; o ano é de testes. Segundo a Receita Federal, noticiado pela TAGD Law em 1º de setembro de 2026, a obrigatoriedade nas operações entre empresas começará somente em 2028, adiando a expectativa anterior de 2027. O motivo citado é técnico: a implementação envolve a integração de mais de 200 instituições financeiras.
Resumo dos dados
Indicador Resultado Período Alíquota-teste da CBS 0,9% 2026 Alíquota-teste do IBS 0,1% 2026 Início da obrigatoriedade entre empresas 2028 (antes previsto para 2027) Informação de 30/08/2026 Instituições financeiras a integrar mais de 200 2026
Fonte: TAGD Law — Split payment só será obrigatório em 2028, diz Receita Federal
Até lá, as empresas seguem emitindo nota fiscal e recolhendo por Darf. Isso dá cerca de um ano e meio de margem para ajustar contratos e planilhas, desde que o trabalho comece antes de o prazo apertar.
Como o split payment muda o caixa de uma imobiliária?
Muda porque desaparece o “float tributário”: o imposto deixa de ficar no caixa da empresa entre o recebimento e o vencimento da guia. O artigo do Correio Braziliense descreve essa perda de liquidez como permanente e traz o exemplo de uma distribuidora; o raciocínio vale para qualquer negócio que hoje usa o imposto recebido como capital de giro por algumas semanas.
Um exercício hipotético, só para enxergar a lógica (os números não são alíquotas reais de corretagem): uma imobiliária recebe R$ 30.000 de comissão por uma venda. Hoje, os R$ 30.000 entram inteiros e o tributo é pago no mês seguinte. Com o split, se 10% do valor fossem tributo, chegariam R$ 27.000 e R$ 3.000 iriam direto ao Fisco. Para quem paga corretores por produção em dia fixo, a folha de comissões precisa ser calculada sobre o valor líquido recebido, não sobre o bruto.
Com a Selic em 13,75% ao ano, meta definida pelo Copom e divulgada pelo Banco Central, cada real de capital de giro que some custa caro de repor. Veja no guia sobre a Selic a 13,75% e o financiamento imobiliário como o juro já pesa no funil de vendas.
Quais são as modalidades de split payment?
O mesmo artigo do Correio Braziliense descreve três formatos. O split inteligente consulta dados em tempo real e separa só o valor realmente devido, já considerando créditos. O split simplificado aplica um percentual fixo predefinido, com ajuste posterior em até 3 dias úteis. E há os procedimentos contingentes, para falhas de sistema ou meios não eletrônicos.
Na prática, o simplificado é o que mais assusta, porque pode reter mais do que o devido e deixar o crédito para ser acertado depois. O advogado aponta quatro focos de disputa: retenção excessiva no split simplificado, erros de segregação pelas instituições de pagamento, créditos que não aparecem em tempo real e contratos desatualizados.
O que está em debate na imprensa e nos governos estaduais?
O assunto não é consenso. Em 12 de outubro de 2026, o Estadão destacou o alerta de um coautor da reforma tributária: acabar com o split payment significaria aumentar impostos. Não foi possível abrir a íntegra da reportagem, então este guia se limita ao que o título informa; leia o texto completo antes de repetir o argumento a clientes.
Já o secretário de Fazenda de Minas Gerais, Luiz Claudio Lourenço Gomes, manifestou em 2025, segundo o Convergência Digital, preocupação com o pouco tempo, o muito que há por construir e as regras complexas por definir. O cronograma já foi adiado uma vez e pode mudar de novo. Trate 2028 como a melhor informação disponível, não como garantia.
Quais erros o corretor e a imobiliária devem evitar?
O primeiro erro é ignorar o tema por achar que “só afeta indústria”. Toda empresa que emite nota de serviço entra no sistema, e a imobiliária que administra aluguel recebe, repassa e retém valores todo mês.
O segundo é prometer ao parceiro uma comissão sem dizer em que base o cálculo é feito. Imagine um corretor associado combinando “50% da comissão” com a imobiliária: se o dinheiro chegar líquido de tributo, qual metade vale? Sem contrato claro, a primeira conversa difícil acontece no dia do pagamento.
O terceiro é deixar o financeiro em planilha solta. Quando a retenção for automática, conciliar só pelo extrato deixa de bastar, porque o valor que entra não bate com o valor da nota. Um sistema que registre bruto, líquido e imposto por operação poupa horas por mês. A NexReal, por exemplo, tem módulo financeiro para esse controle, mas qualquer ferramenta serve se separar essas três colunas.
Quem acompanha outras mudanças da reforma pode ler também o guia sobre IBS e CBS no mercado imobiliário.
Como a imobiliária pode se preparar em 2026 e 2027?
Comece pelo que não depende de lei nova: descobrir quanto do caixa mensal vem de imposto “emprestado”. Some, mês a mês, o que foi pago em guias e compare com o saldo médio em conta. Esse é o tamanho do buraco potencial.
Depois, revise três documentos: o contrato de associação com corretores, o contrato de administração de locação e a tabela de repasse ao proprietário. Em cada um, deixe explícito sobre qual base (bruta ou líquida) cada percentual incide. Por fim, converse com o contador: pergunte como a imobiliária será enquadrada na transição e se há cenário em que valha entrar no split antes de 2028, já que o uso é facultativo.
Perguntas frequentes
O split payment já está valendo para corretores?
Não. Em 2026 o mecanismo está em especificação e testes, com alíquotas simbólicas de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS). A Receita Federal informou que a obrigatoriedade entre empresas começa em 2028.
O split payment é um imposto novo?
Não. É uma forma de recolher IBS e CBS, os tributos criados pela reforma. A diferença é o momento: o imposto é separado na liquidação do pagamento, e não depois, por guia.
Comissão de corretor passa pelo split payment?
A comissão é receita de serviço, então tende a entrar na lógica geral do sistema quando ele estiver em vigor. As regras específicas de cada atividade dependem de regulamentação e do enquadramento da empresa; confirme com seu contador.
O que é o split simplificado?
É a modalidade que aplica um percentual fixo predefinido no momento do pagamento, com ajuste posterior em até 3 dias úteis, segundo o artigo do Correio Braziliense. Ele pode reter mais do que o devido temporariamente.
Dá para entrar no split payment antes de 2028?
Sim, nas operações entre empresas o uso é facultativo na fase inicial, segundo a Receita Federal. Vale analisar com o contador se compensa, já que antecipar a mudança também antecipa a perda do float tributário.
O prazo de 2028 pode mudar de novo?
Pode. O cronograma já foi adiado de 2027 para 2028 por causa da complexidade tecnológica, e o debate político continua. Acompanhe os comunicados da Receita Federal.
O que o corretor pode fazer agora
- Peça ao contador, ainda neste mês, uma simulação do caixa sem o float tributário.
- Reescreva as cláusulas de comissão dos contratos com corretores associados, indicando a base de cálculo (bruta ou líquida).
- Ajuste a planilha ou o sistema financeiro para registrar, por operação, valor bruto, imposto e valor líquido.
- Monte uma reserva equivalente a um mês de impostos, para não depender do capital de giro “emprestado” quando o split começar.
- Marque uma revisão trimestral do assunto e acompanhe o efeito do crédito no funil em crédito imobiliário em 2026.
Sobre o autor
Euder Carreiro — Corretor de imóveis e construtor civil · CRECI-MG 54.599
Euder Carreiro atua há mais de 10 anos no mercado imobiliário: como construtor civil e, há 5 anos, também como corretor de imóveis (CRECI-MG 54.599). É formado em Engenharia de Petróleo e Gás pela UFES e em Engenharia de Segurança do Trabalho pela FUMEC. Criador da NexReal, escreve o Guia para ajudar corretores e imobiliárias a vender e alugar com mais método.