Calculadora de ITBI

O ITBI é o imposto municipal cobrado na compra de um imóvel. A conta básica é o valor usado pela prefeitura vezes a alíquota local. Com valor de R$ 450.000,00 e alíquota de 3%, o imposto estimado é R$ 13.500,00. A alíquota e a base de cálculo mudam de cidade para cidade.

Atualizado em 27 de setembro de 2026.

Como calcular

  1. Confira na prefeitura a alíquota vigente e se existe valor venal de referência.
  2. Informe o valor que será usado como base (preço ou venal, o maior quando a lei mandar).
  3. Digite a alíquota em porcentagem.
  4. Use o resultado só como ordem de grandeza até a emissão da guia oficial.

O que entra na base de cálculo

O artigo 156, inciso II, da Constituição atribui o ITBI aos municípios. A base costuma ser o valor da transação ou o valor venal de referência, o que a lei local definir. O Supremo Tribunal Federal já decidiu que o município não pode simplesmente amarrar a base ao valor venal do IPTU quando ele não representa o valor de mercado.

Quem paga, na prática da compra e venda, é o comprador. Sem a guia quitada, o cartório não lavra a escritura nem registra a transferência.

Alíquotas de referência

Ao escrever o nome do município, a alíquota geral da lei local entra na conta. Inhapim e a maior parte das cidades mineiras já conferidas estão em 2%. Belo Horizonte, Contagem, Coronel Fabriciano e Pedro Leopoldo estão em 3%, e Montes Claros em 2,5%. São Paulo, Rio de Janeiro e Recife estão em 3%. Brasília está em 2% desde a Lei distrital 7.635/2024. Curitiba está em 2,7%. Goiânia e Florianópolis estão em 2%. Fortaleza usa 4% no registro.

A busca usa a lista de municípios do IBGE. Cidade sem a alíquota da prefeitura nesta página não recebe um número no lugar dela: o campo continua editável. Redução de SFH e isenção de primeiro imóvel não entram sozinhas. Se o valor venal de referência for maior que o preço negociado, a guia pode sair acima desta conta.

Quando o imposto não é ITBI

Herança e doação seguem o ITCMD, imposto estadual, e não o ITBI. Integralização de imóvel no capital de empresa pode ter regra própria. Programa habitacional e primeiro imóvel financiado podem ter alíquota menor — só vale o que estiver na lei daquele município.

Exemplos

Alíquota geral de 3%

Imóvel R$ 450.000,00 × 3% = R$ 13.500,00.

Cenário sem redução de primeiro imóvel ou SFH.

Cidade com alíquota de 2%

O mesmo imóvel a 2% gera R$ 9.000,00.

A diferença mostra por que a alíquota precisa ser a da cidade do imóvel, não uma média nacional.

Perguntas frequentes

Como calcular o ITBI?

Multiplique a base de cálculo pela alíquota do município. Exemplo: R$ 450.000 × 3% = R$ 13.500. A base pode ser o preço de compra ou um valor venal de referência, se este for maior.

Qual a alíquota de ITBI em São Paulo?

A alíquota geral do município de São Paulo é 3%. Pode haver redução sobre a parcela financiada pelo SFH para quem se enquadra nas regras do primeiro imóvel. Confirme a guia na Prefeitura de São Paulo.

ITBI incide sobre o valor financiado?

A regra geral incide sobre o valor do imóvel. Alguns municípios reduzem a alíquota da parte financiada pelo SFH. Isso não é nacional: vale a lei da cidade do imóvel.

Herança paga ITBI?

Não. Transmissão por herança ou doação é hipótese de ITCMD, de competência estadual. O ITBI é o imposto da compra e venda onerosa.

Outras calculadoras

Ferramenta educacional da NexReal. Os resultados usam fórmulas públicas e os números que você informa. Não são oferta de crédito, aprovação bancária nem cálculo oficial de tributo. Nas custas de cartório, o número sem asterisco é a faixa da tabela de 2026 já transcrita; o número com * é estimativa. Nenhum dos dois substitui o depósito pedido pelo cartório. Confirme com o banco, a prefeitura, o cartório e um profissional habilitado (corretor CRECI, contador ou advogado).