Simulador de fundos imobiliários (FII)

O dividend yield anual dividido por 12 estima o rendimento mensal sobre o patrimônio. Com R$ 10.000,00 iniciais, aporte de R$ 500,00 por mês, yield de 8,5% ao ano e reinvestimento por 10 anos, o patrimônio projetado fica em R$ 117.395,68 e a renda mensal no fim do prazo em R$ 831,55. A projeção assume yield constante e não prevê queda da cota.

Atualizado em 27 de setembro de 2026.

Como calcular

  1. Informe o valor já investido e o aporte mensal.
  2. Digite o dividend yield anual médio que quer testar.
  3. Escolha o prazo em anos e se os dividendos serão reinvestidos.
  4. Leia o patrimônio final e a renda mensal do último mês. Compare cenários mudando o yield.

O que o simulador assume

Dividend yield é a soma dos dividendos dos últimos 12 meses dividida pelo preço da cota. Aqui ele vira uma taxa mensal nominal (yield ÷ 12), aplicada todo mês. Com reinvestimento, os dividendos compram mais cotas e entram nos juros compostos. Sem reinvestimento, o patrimônio só cresce pelos aportes e os dividendos são tratados como renda retirada.

Pessoa física residente, em geral, tem isenção de IR sobre dividendos de FII negociados em bolsa, dentro das condições da lei (fundo com cotas negociadas em bolsa e número mínimo de cotistas). Ganho de capital na venda da cota é outra regra e não entra nesta conta.

FII e imóvel físico

O imóvel físico pode ser morado, financiado e reformado. O FII reparte shoppings, lajes, galpões ou recebíveis, com liquidez na bolsa e gestão profissional. Yield de tela não é rendimento garantido: vacância, inadimplência e preço da cota mudam o resultado. Não use um único fundo como se fosse a média do mercado.

Exemplos

Dez anos reinvestindo 8,5% ao ano

Início R$ 10.000,00, aporte R$ 500,00 por mês, yield 8,5% a.a., reinvestimento.

Aportes totais R$ 70.000,00. Patrimônio projetado R$ 117.395,68. Renda mensal ao final R$ 831,55.

Perguntas frequentes

Como calcular a renda mensal de um FII?

Multiplique o patrimônio pelo dividend yield anual e divida por 12. Exemplo: R$ 100.000 com yield de 9% ao ano geram cerca de R$ 750 por mês, se o yield se mantiver.

Reinvestir dividendos muda o patrimônio?

Sim. Os dividendos passam a render junto com os aportes. Sem reinvestimento, a renda mensal sai da conta e o patrimônio cresce só com o dinheiro novo que você aporta.

Dividendo de FII paga imposto de renda?

Para pessoa física, os dividendos de FII costumam ser isentos quando o fundo cumpre os requisitos legais de negociação em bolsa e de número de cotistas. A venda da cota com lucro tem tributação própria. Confirme a regra vigente antes de declarar.

O yield passado se repete?

Não. O simulador congela a taxa que você digitou. Dividendos e o preço da cota variam. O número é uma projeção matemática, não uma previsão de mercado.

Outras calculadoras

Ferramenta educacional da NexReal. Os resultados usam fórmulas públicas e os números que você informa. Não são oferta de crédito, aprovação bancária nem cálculo oficial de tributo. Nas custas de cartório, o número sem asterisco é a faixa da tabela de 2026 já transcrita; o número com * é estimativa. Nenhum dos dois substitui o depósito pedido pelo cartório. Confirme com o banco, a prefeitura, o cartório e um profissional habilitado (corretor CRECI, contador ou advogado).