Como fazer a vistoria de imóvel alugado? Passo a passo para corretores

Por Euder Carreiro (CRECI-MG 54.599) · Publicado em 16 de outubro de 2026 · Atualizado em 16 de outubro de 2026 · 11 min de leitura

A vistoria de imóvel alugado é o registro, em laudo escrito com fotos, do estado do imóvel na entrega das chaves e na devolução. Ela serve de prova para separar desgaste normal de dano. Sem o laudo de entrada, a discussão sobre pintura, caução e reparos vira palavra contra palavra, e o locador costuma perder: em um caso do TJSP, dois terços da caução retida tiveram de ser devolvidos.

Resumo rápido

• O art. 23, III, da Lei 8.245/1991 manda o inquilino devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal; quem precisa provar a diferença é quem alega o dano.
• O art. 22, V, prevê que o locador entregue, se o inquilino pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel com os defeitos existentes. A imobiliária que oferece o laudo sem ser solicitada se protege.
• Em 28 de janeiro de 2026, a Terceira Turma do STJ decidiu que o locador não pode condicionar o recebimento das chaves à concordância com o laudo, sob pena de o fiador ficar livre dos aluguéis seguintes.
• Laudo bom tem fotos datadas, vídeo, leitura dos medidores, lista de chaves e assinatura das duas partes.
• Divergência na saída se resolve com orçamento e, se preciso, ação judicial, e não retendo as chaves.

O que é a vistoria de entrada e de saída?

É a conferência item por item do imóvel em dois momentos. A vistoria de entrada fixa o ponto de partida, antes da mudança. A de saída compara o imóvel devolvido com aquele registro. O documento que resulta dela, o laudo ou termo de vistoria, costuma ser anexado ao contrato de locação.

Na rotina de administração, o laudo é o único documento que responde três perguntas que sempre aparecem no fim do contrato: o que já estava ruim, o que estragou durante o uso e quem paga. Ele não substitui o contrato, mas é a prova que dá sentido às cláusulas de conservação.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre vistoria?

A Lei 8.245/1991 não usa a palavra "laudo" como obrigação, mas cria os dois lados da prova. O art. 22, V, diz que o locador deve fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. O art. 23, III, obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Na prática: a lei só exige o laudo se o inquilino pedir, mas quem mais precisa dele é o proprietário. Sem a descrição inicial, não há como mostrar que a parede riscada ou o box trincado surgiu depois da mudança. Por isso, a imobiliária deve tratar a vistoria como etapa fixa da locação, e não como favor.

O que acontece quando não há laudo de entrada?

O locador fica com a prova mais fraca e o inquilino, com o argumento mais forte. Em um caso julgado pela 34ª Câmara de Direito Privado do TJSP (processo 1001019-69.2017.8.26.0441, noticiado pelo Conjur em 2021), não havia laudo inicial nem final. O tribunal mandou devolver R$ 12 mil dos R$ 18 mil de caução retidos, porque o proprietário não tinha prova segura de que o imóvel voltou em condição diferente da entregue, segundo o resumo publicado pelo Colégio Notarial de São Paulo.

Um exemplo comum de atendimento: o proprietário liga indignado dizendo que o inquilino "destruiu o piso". Você abre a pasta do contrato e só encontra a cópia assinada, sem anexo. Nesse momento, qualquer orçamento de reparo vira apenas a opinião do proprietário. Decisões variam conforme o caso e o tribunal, então não prometa resultado, mas o risco de perder a disputa é real.

Resumo dos dados

Indicador	Resultado	Período
Caução retida pelo locador	R$ 18 mil	Caso TJSP, julgado em 2021
Valor mandado devolver ao inquilino	R$ 12 mil (2/3)	Caso TJSP, julgado em 2021
Laudos de vistoria nos autos	Nenhum (inicial ou final)	Caso TJSP, julgado em 2021

Fonte: Colégio Notarial de São Paulo — Conjur: locatário consegue reaver valor da caução por falta de vistoria

Como fazer a vistoria de entrada passo a passo?

Faça a vistoria com o imóvel vazio e limpo, antes da entrega das chaves, e com o inquilino presente. Um roteiro que funciona no dia a dia:

1. Prepare o modelo. Divida por cômodo e, dentro de cada um, por item: piso, paredes, teto, portas, janelas, tomadas, interruptores, torneiras, louças, armários, ar-condicionado, box.
2. Classifique cada item com uma escala fixa e simples (novo, bom, regular, ruim) e escreva o defeito por extenso. "Mancha de infiltração de uns 30 cm no canto do teto do quarto" vale mais que "parede regular".
3. Fotografe e filme. Uma foto aberta do cômodo e uma foto de cada defeito. Ligue as torneiras e abra e feche as janelas em um vídeo que mostre que funcionam. As fotos precisam estar datadas e salvas fora do celular.
4. Anote os medidores. Registre a leitura de água, luz e gás com foto do relógio, para evitar conta antiga cobrada do inquilino novo.
5. Liste as chaves e controles. Quantidade de chaves, controles de portão, cartões de acesso e tag do condomínio.
6. Assinatura das duas partes. Cada folha rubricada ou assinatura eletrônica ao final, com data e hora.
7. Dê prazo para contestação. Entregue uma cópia ao inquilino e combine um prazo curto (por exemplo, 3 a 5 dias) para ele apontar algo que passou despercebido. O prazo é prática de mercado, não exigência da lei: escreva-o no termo.
8. Arquive no cadastro do imóvel. Laudo, fotos e vídeo no mesmo lugar, vinculados ao contrato. Um CRM com gestão de locação, como a NexReal, ajuda a manter tudo ligado ao contrato e ao vencimento.

Como fazer a vistoria de saída sem virar briga?

Faça a vistoria de saída com o laudo de entrada na mão, item por item, no mesmo roteiro. Compare o que mudou e classifique cada diferença como desgaste normal, dano ou pendência de limpeza.

O ponto mais delicado é a entrega das chaves. Segundo matéria de A Gazeta sobre decisão da Terceira Turma do STJ de 28 de janeiro de 2026, relatada pela ministra Nancy Andrighi, o fiador não responde pelos aluguéis quando o locador impede a devolução das chaves, condicionando-a à aceitação do laudo. A divergência sobre o estado do imóvel deve ser discutida em ação de indenização, e não resolvida retendo o bem.

O que isso muda no balcão: se o inquilino discorda do laudo de saída, receba as chaves, registre a recusa em ata ou e-mail e anote as ressalvas no próprio termo ("chaves recebidas com ressalva de ambas as partes quanto aos itens 4 e 7"). Depois, peça orçamentos de reparo, envie ao inquilino e tente um acordo por escrito. Segurar a chave para pressionar pode custar o fiador e, com ele, a garantia da locação, tema que detalhamos em qual a melhor garantia locatícia.

O que é desgaste normal e o que é dano?

Desgaste normal é a deterioração esperada de quem mora no imóvel pelo tempo contratado, sem mau uso. Dano é o prejuízo causado por descuido, acidente ou uso inadequado. A diferença está no art. 23, III: o inquilino responde pelo estado em que recebeu, exceto pelo uso normal.

Exemplos que ajudam a conversar com proprietário e inquilino:

• Desgaste normal: pintura levemente desbotada, pequenas marcas de móveis no piso, rejunte escurecido pelo tempo, dobradiça folgada.
• Dano: furos grandes e remendados na parede, vidro quebrado, queimadura no balcão, porta arrancada, mancha de gordura entranhada em armário.
• Zona cinzenta: pintura. Muitos contratos exigem pintura nova na devolução, mas a cláusula é frequentemente discutida, principalmente em contratos longos. O que fica no contrato precisa ser claro na assinatura, e não surpresa no fim.

Defina isso com o proprietário antes de anunciar o imóvel. Explicar a regra ao locador na captação evita cobrança excessiva depois, e é um argumento forte para mostrar que sua administração é profissional.

Quais erros mais atrapalham a vistoria?

Os mais comuns, vistos na rotina de locação:

• Vistoria feita com o imóvel mobiliado ou com a mudança em andamento. A caixa em frente à parede esconde o defeito.
• Texto genérico. "Pintura boa" não prova nada; "pintura nova, branca, sem manchas" prova.
• Fotos sem data e só no celular do corretor. Se o aparelho quebra ou o corretor sai, a prova some.
• Laudo assinado só por um lado. Mande cópia ao inquilino e guarde o comprovante de envio.
• Vistoria de saída tardia. Se o inquilino já entregou as chaves há semanas e outra pessoa visitou o imóvel, fica difícil provar quem causou o dano.
• Reter as chaves. Como visto na decisão do STJ, pode custar a garantia do fiador.
• Não atualizar o laudo após reforma. Se o proprietário troca o piso no meio da locação, registre o novo estado.

Esses erros também aparecem como retrabalho nos indicadores da carteira. Se você acompanha métricas de locação, veja os indicadores de imobiliária que valem acompanhar, como o tempo entre a saída e o novo contrato.

Quem paga a vistoria e quem pode fazê-la?

A lei não define quem faz nem quem paga; vale o que o contrato e a administração combinarem. Em geral, a imobiliária ou o corretor faz o laudo como parte da administração, e algumas empresas terceirizam para vistoriadores especializados. Se houver cobrança de taxa, ela deve estar escrita no contrato de administração, para não gerar discussão com o proprietário.

Para imóveis de maior valor ou com muitos defeitos, vale contratar um engenheiro ou arquiteto, que pode emitir laudo técnico. Para a maioria dos apartamentos residenciais, um laudo bem preenchido, com fotos, atende.

Perguntas frequentes

A vistoria de entrada é obrigatória por lei?

A lei não manda fazer a vistoria, mas o art. 22, V, da Lei 8.245/1991 prevê que o locador forneça a descrição minuciosa do estado do imóvel se o inquilino pedir. Na prática, o laudo é a principal prova do estado do imóvel, e quem mais perde sem ele é o proprietário.

O inquilino pode pintar o imóvel antes de sair?

Pode, se o contrato exigir ou se o proprietário aceitar. A pintura é um ponto debatido: o art. 23, III, ressalva o uso normal, e muitas cláusulas pedem pintura nova na devolução. O combinado precisa estar escrito no contrato e, de preferência, no laudo de entrada.

Posso reter a caução se encontrar danos?

Só com prova do dano e do valor, como o laudo de entrada, o de saída e orçamentos. No caso do TJSP citado, a retenção foi rejeitada em boa parte porque não havia laudos. Se houver divergência, tente acordo por escrito antes de reter qualquer valor.

Posso reter as chaves até o inquilino assinar o laudo de saída?

Não deve. Em 28 de janeiro de 2026, a Terceira Turma do STJ decidiu, segundo A Gazeta, que o fiador não responde por aluguéis quando o locador condicionou indevidamente a entrega das chaves. Receba as chaves com ressalvas e discuta os danos por outro caminho.

O laudo vale se for assinado só pelo corretor?

É uma prova mais fraca. Colha a assinatura do inquilino, física ou eletrônica, ou ao menos envie cópia por e-mail e guarde o comprovante. Se o inquilino se recusar a assinar, registre a recusa e, se possível, chame uma testemunha.

Vídeo substitui o laudo escrito?

Não substitui, complementa. O vídeo mostra funcionamento e contexto; o laudo escrito descreve e classifica cada item. Use os dois e salve em local seguro.

O que o corretor pode fazer agora?

Hoje mesmo, em uma hora:

1. Abra a lista de contratos ativos e marque os que não têm laudo de entrada anexado.
2. Monte um modelo único de laudo, por cômodo, com a escala novo/bom/regular/ruim e campo para leituras de medidores e chaves.
3. Defina o padrão de fotos e vídeo e uma pasta única por contrato, com backup.
4. Inclua no contrato um prazo de contestação do laudo e a regra de pintura, combinados com o proprietário.
5. Treine a equipe para nunca reter chaves por causa do laudo: receber com ressalva e seguir o procedimento de cobrança.
6. Nos contratos sem laudo, converse com o proprietário sobre fazer uma vistoria de atualização com o inquilino, por escrito, antes do fim do contrato.

Se você ainda capta imóveis para alugar, use esse processo como argumento: mostre ao proprietário que a administração protege caução, imóvel e garantia. Para quem atua em locação com marketplaces, o diferencial de processo ganha peso, como discutimos em marketplace de aluguel do QuintoAndar e o que muda para imobiliárias.